Многие застройщики в малоэтажном строительстве при реализации домов используют одновременно две схемы - это купля-продажа готовых домов и строительство домов по договору подряда. При этом в схеме с использованием ДКП важно, кто продает недвижимость - непосредственно сам застройщик или другое лицо, не являющееся застройщиком. От этого зависят, в том числе, сроки гарантийных обязательств, которые несет продавец после продажи дома.

В пункте 6 Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2022 N 51-КГ22-6-К8 подробно разъяснено, в чем разница и какие последствия наступают в том или ином случае.
Покупатель вправе предъявить продавцу требование в отношении недостатков товара, на который не установлены гарантийные сроки или сроки годности, если эти недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи ему товара и более длительные сроки не установлены законом или договором.

Д. и С. обратились в суд с иском к обществу (продавцу) о защите прав потребителей, указав, что в ходе эксплуатации квартиры, которую они приобрели у ответчика по договору купли-продажи от 6 июня 2016 г., выявлены недостатки выполненных строительно-монтажных и отделочных работ.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в период пятилетнего гарантийного срока, установленного Законом о защите прав потребителей, в квартире, переданной истцам, выявились недостатки, которые образовались вследствие нарушений, допущенных при выполнении строительных работ, т.е. возникли до передачи квартиры потребителям.
С учетом изложенного суд взыскал с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость устранения недостатков, определенную судебной экспертизой, а также сумму компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно указав, что выбор обязанного по требованию потребителя лица в данном случае принадлежит потребителю, в связи с чем признал не основанным на законе довод в жалобе о том, что пятилетний гарантийный срок, применимый к строительным работам, следует использовать в отношении застройщика квартиры.
Кассационный суд общей юрисдикции оставил состоявшиеся по делу судебные постановления без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала постановления судов апелляционной и кассационной инстанций вынесенными с существенным нарушением норм права, отменила их и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
Аналогичная норма предусмотрена в п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.
Суд первой инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, не учел тот факт, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 июня 2016 г., в котором общество (ответчик) выступает продавцом, а Д. и С. - покупателями. Застройщиком дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо.
Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 ГК РФ и глава II Закона о защите прав потребителей.
Между тем суд при рассмотрении спора ошибочно руководствовался п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, подлежащим применению к случаям защиты прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг), и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.
Если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям.
Судами установлено, что по договору купли-продажи истцам передано жилое помещение, соответствующее условиям договора от 6 июня 2016 г., квартира осмотрена покупателями, договор имеет силу акта приема-передачи, подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора.
По заключению судебной строительно-технической экспертизы выявленные дефекты являются явными и могли быть обнаружены истцами при передаче им квартиры, однако в течение двух лет покупатели не обращались к продавцу с какими-либо претензиями, что не было учтено судами.

Таким образом, учитывая позицию ВС РФ, высказанную в Определении от 30 августа 2022 г. N 51-КГ22-6-К8 я рекомендую реализовывать дома, от лица, не являющегося непосредственным застройщиком объекта, это позволит сократить гарантийный срок с пяти до двух лет.

© Воинова М.А. Копирование материалов возможно только с согласия автора.
Материал актуален на дату публикации.